抵押预告登记是一种 为将来取得担保物权而预先设立的特殊登记。它通常发生在商品房买卖交易中，当正式的抵押权暂时无法登记时，当事人为了保障未来能够取得担保物权，会向登记机构申请这种预告登记。
抵押预告登记的主要特点和作用包括：
临时性：
抵押预告登记是一种临时性的登记行为，它并不直接产生抵押权，而是为保障未来物权的实现而设立的。
未来物权变动的保障：
该登记旨在确保未来不动产物权的变动能够顺利进行，防止在物权变动完成前，不动产被擅自处分。
对抗第三人的效力：
抵押预告登记能够使预告登记的权利人在一定条件下，对抗第三人，确保其权益不受侵害。
条件成就后的优先受偿权：
当条件成就，即不动产具备法定物权形式并能够依法进行抵押登记后，预告登记的权利人可以享有优先受偿权。
法律依据：
抵押预告登记的法律依据主要是《民法典》和《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规。
综上所述，抵押预告登记是一种重要的法律安排，用于在正式抵押权设立前，保障当事人未来能够实现其担保物权，维护交易的安全和公平。