房产抵押的失效时间主要取决于 主债权的法定时效期间以及合同中的约定。以下是具体规定和解释：
主债权的法定时效期间：
根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。因此，房产抵押的失效时间原则上与主债权的诉讼时效期间一致，为期三年。
合同中的约定：
如果抵押人和抵押权人在合同中明确约定了抵押期限，则该约定的时间为准。如果合同中没有特别约定，则抵押担保合同自签订之日起满六个月时失效。
登记生效时间：
房屋抵押担保的期限从房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日止。财产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
综上所述，房产抵押的失效时间主要依据主债权的法定时效期间（三年），如果合同中有明确约定，则以该约定的时间为准；如果没有特别约定，则抵押担保合同自签订之日起满六个月时失效。
建议：在实际操作中，抵押权人应确保在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，以保障自身权益。如果存在疑问或需要延长抵押期限，建议及时与抵押人协商并签订书面补充协议。